Les diagnostics immobiliers font leur apparition dès 1996... C’est en effet le 7 février 1996 que sont publiées les premières obligations d’information sur les risques amiante, introduisant le diagnostic amiante vente.

La même année, le 18 décembre 1996, la loi « Carrez », puis son décret d’application le 19 juin 1997, consacrent un évènement majeur dans la vente : l’obligation de communiquer à l’acquéreur d’un lot de copropriété la superficie exacte, dite « superficie Carrez ». Le diagnostic de surface Carrez est lancé.

Avec ces deux premiers diagnostics immobiliers, un nouveau métier est né : diagnostiqueur immobilier. Par la suite, il n’aura de cesse de se complexifier et se développer.

Le diagnostic plomb doit attendre 1998, le 29 juillet 1998 précisément, puisqu’une nouvelle loi crée le diagnostic plomb appelé « ERAP » (Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb).A l’époque limité à certaines zones géographiques, il est ensuite étendu à la France entière.

Le 8 juin 1999, nouvelle obligation en cas de vente d’un bien immobilier: l’état parasitaire. Il s’applique sur des zones définies par arrêté préfectoral. Ainsi apparaît le diagnostic d’état parasitaire, qui sera complété plus tard par le diagnostic termites.

Trois années s’écoulent avant l’avènement d’un diagnostic amiante avant repérage ou avant démolition, qui entre en vigueur le 1er janvier 2002.

Le diagnostic amiante pour la vente repose sur un repérage visuel de matériaux, et des prélèvements d’échantillons en vue d’analyse par un laboratoire en cas de doute. Ce diagnostic amiante vente était totalement inadapté pour les travaux ou la démolition, car certains matériaux amiantés sont non visibles, au sein de parois, dans le sol etc. Il fallait donc en cas de travaux ou démolition prévoir un diagnostic plus complet, plus intrusif, afin de protéger les travailleurs et le voisinage de toute dispersion de fibres d’amiante dans l’atmosphère.

Le 8 juin 2005 est une date clé dans le diagnostic : L’ordonnance du 8 juin 2005 pose le principe d’indépendance entre le diagnostiqueur, le vendeur, l’acquéreur et les professionnels associés à la vente.

L’ordonnance introduit le concept du DDT, le Dossier Technique de Diagnostic, qui rassemble en un seul dossier tous les diagnostics obligatoires à une vente (et plus tard à une location).

Enfin à partir de 2005, afin de mieux garantir les clients, la loi crée l’obligation de certification des diagnostiqueurs ; L’opérateur qui signe le rapport est celui qui a visité le bien ; il doit avoir passé avec succès des épreuves théoriques et pratiques auprès d’un organisme indépendant. La certification doit être renouvellée tous les 5 ans. A défaut de certification, les diagnostics réalisés n’ont pas de valeur légale.

L’année suivante, 2006, connaît une évolution très forte de la réglementation. Tout d’abord, le diagnostic plomb appelé ERAP devient CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) par l’arrêté du 25 avril 2006. Ce nouveau diagnostic plomb (CREP) concerne la France entière, et tous les bâtiments construits avant 1949.Encore le 1er juin 2006 est créé un acte administratif pour toute vente ou location : l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). Ce document est a priori simple, mais lourd de conséquences si il fait défaut puisqu’il peut entrainer l’annulation de la vente. L’ERNT informe des risques naturels (inondation, avalanches, ..) technologiques (présence d’industries polluantes ou dangereuses à proximité, …) et sismiques (risques de tremblement de terre).

Toujours en 2006, le 5 septembre, l’état parasitaire obligatoire devient le diagnostic termites.

Le 14 septembre 2006, sont créés par décret, le Dpe, Diagnostic de performance énergétique, et le diagnostic gaz. Le Dpe entre en vigueur le 1er novembre 2006 pour tout bien à la vente (excepté quelques catégories comme les lieux de culte, …). C’est un diagnostic très remarqué du fait de l’étiquette énergie qui l’accompagne, et des préoccupations climatiques médiatisées depuis le protocole de Kyoto.

A partir de 2007, les diagnostics immobiliers concernent de plus en plus la location. Ainsi le 3 mai 2007, par arrêté, le Dpe doit être annexé à tout nouveau  bail de location (ou son renouvellement) et ce, dès le 1er juillet 2007.

Le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz entre en vigueur pour la vente de tous les biens qui ont une installation gaz de plus de 15 ans.

Le 12 août 2008, le diagnostic plomb CREP déjà obligatoire pour la vente, devient obligatoire pour tout nouveau bail ou son renouvellement.

Le diagnostic électricité, introduit par le décret du 22 avril 2008, devient obligatoire dès le 1er janvier 2009 pour toute vente d’un bien immobilier si l’installation électrique a plus de 15 ans.

En mars 2009, la loi dite Loi Boutin rend obligatoire la mention de la surface habitable dans tout nouveau bail ou son renouvellement.

La location dispose dès lors d’obligations d’informations et de diagnostics proches de la vente, exceptés le diagnostic gaz, le diagnostic électricité (et diagnostic termites) dont le principe sera introduit par la Loi ALUR en 2014 pour la location.

La loi Grenelle 2, du 13 juillet 2010, modifie le Dpe, améliorant les garanties au consommateur en matière de compétences des diagnostiqueurs, et renforçant l’information sur les hypothèses de calcul retenues.

Le 1er janvier 2011, obligation est faite de mentionner l’étiquette énergie sur toute annonce immobilière.

Les diagnostics immobiliers sont désormais massivement réalisés dès la mise en vente, et non lorsqu’un acquéreur se présente pour un avant-contrat ou un compromis de vente.

La législation sur l’amiante évolue encore et le 1er janvier 2013 de nouvelles obligations renforcent encore la sécurité des occupants : nouvelles listes de matériaux plus complètes à prendre en considération, obligation de proposer a minima une surveillance régulière si il est détecté de l’amiante.

La conséquence de cette nouvelle réglementation est que les diagnostics amiante réalisés avant le 1er janvier 2013 ne sont plus réutilisables et doivent être refaits.

A compter du 1er juillet 2013, l’ERNT devient ERNMT Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. En effet, l’état du sous-sol devient une composante des informations à fournir à l’acquéreur, sur les zones à risques.

La loi ALUR, du 24 mars 2014, rend obligatoire les diagnostics gaz et électricité dans la location dès publication des décrets (attendus à partir de 2015). La loi ALUR annonce également de nouvelles mesures sur le diagnostic amiante.